中天服务(002188)：中天服务股份有限公司向特定对象发行A股股票募集说明书（注册稿）

　　本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。

　　公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资料真实、完整。

　　中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

　　根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

　　本部分所述词语或简称与本募集说明书“释义”所述词语或简称具有相同的含义。

　　1、本次发行相关事项已经 2021年 12月 20日召开的第五届董事会第十四次会议、2022年 1月 5日召开的 2022年第一次临时股东大会、2022年 12月 12日召开的第五届董事会第二十次会议、2022年 12月 28日召开的 2022年第四次临时股东大会审议通过；公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告议案、关于提请股东大会授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行股票有关事宜的议案已经 2023年 3月 1日召开的第五届董事会第二十二次会议、2023年 4月 7日召开的 2022年度股东大会审议通过；关于公司符合向特定对象发行股票条件的议案、关于调整公司向特定对象发行股票方案的议案已经 2023年 10月 27日召开的第六届董事会第二次会议、2023年 11月 13日召开的 2023年第二次临时股东大会审议通过；关于延长向特定对象发行股票股东大会决议有效期的议案、关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行 A股股票有关事宜有效期的议案已经 2023年 12月 8日召开的第六届董事会第四次会议、2023年 12月 25日召开的 2023年第三次临时股东大会审议通过。本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，并已收到中国证监会同意注册的批复。获得中国证监会注册后，公司将向深交所和中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，履行本次向特定对象发行股票的相关程序。

　　2、本次向特定对象发行股票的发行对象为公司控股股东天纪投资，天纪投资以现金方式认购本次发行的股票。

　　3、本次向特定对象发行股票采用锁价发行，定价基准日为第五届董事会第十四次会议决议公告日。本次向特定对象发行股票的发行价格为4.84元/股，股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行价格将作相应调整。

　　4、本次向特定对象发行股票数量不超过34,565,289股，不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的30%，全部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定对象发行股票的董事会决议日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则本次发行数量上限将进行相应调整。

　　本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，并已收到中国证监会同意注册的批复，最终发行数量由董事会根据股东大会的授权与保荐机构（主承销商）协商确定最终的发行数量。

　　5、本次发行完成后，天纪投资认购的本次发行的股票自本次发行结束之日起36个月内不得转让。天纪投资本次发行前持有的上市公司股份，在本次发行结束之日起18个月内不交易或转让，但向实际控制人控制的其他主体转让上市公司股份的情形除外。天纪投资将按照相关法律、法规和中国证监会深交所的相关规定和上市公司的要求就本次发行认购的股票办理相关股票锁定事宜。

　　发行对象基于本次向特定对象发行股票所取得的股份因公司送红股、资本公积金转增股本等形式所衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。限售期结束后，发行对象将按照中国证监会及深交所的有关规定执行。相关监管机构对于本次发行对象所认购股票锁定期另有要求的，从其规定。

　　6、本次向特定对象发行股票拟募集资金总额不超过 16,729.60万元，扣除发行费用后，募集资金净额拟全部用于以下项目：

　　在本次向特定对象发行股票的募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际需要以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。

　　7、本次向特定对象发行股票的对象天纪投资为公司的控股股东，因此本次向特定对象发行股票的发行对象天纪投资为公司关联方，其认购公司本次向特定对象发行的股票构成关联交易。公司董事会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联董事对相关议案回避表决。公司股东大会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联股东对相关议案回避表决。本次发行完成后，按照本次向特定对象发行股票的上限34,565,289股测算，不考虑其他变动因素，天纪投资将持有公司94,578,291股股份，占公司总股本的28.91%，不超过公司届时已发行股份数量的30%，本次发行不会触发《上市公司收购管理办法》第四十七条第二款的相关规定的要约收购义务。

　　8、本次发行前，天纪投资直接持有公司 20.51%的股份，为公司控股股东。

　　按照本次向特定对象发行股票方案，假设公司本次向特定对象发行 A股股票数量为 34,565,289股（即发行前总股本的 11.82%），全部由天纪投资认购，则本次发行完成后，天纪投资直接持有公司的股份比例将增加至 28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实际控制人。因此，本次发行不会导致公司控制权发生变化，亦不会导致公司股权分布不具备上市条件。

　　9、本次发行募集资金投资项目实施后，公司总资产、净资产规模将增加，但募集资金投资项目产生效益需要一定的周期。因此，在募集资金投资项目的产业化效益尚未完全产生之前，公司在短期内将因资产规模扩大导致每股收益和净资产收益率被摊薄，特此提醒投资者关注。同时，公司在本次发行对即期回报的摊薄影响过程中的假设分析并非公司的盈利预测，为应对即期回报被摊薄风险而制定的填补回报具体措施不等于对公司未来利润作出保证，投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。

　　10、与本次发行相关的风险因素请参见本募集说明书“第六节 与本次发行相关的风险因素”。其中，特别提醒投资者应注意以下风险：

　　截至 2023年 9月 30日，公司物业管理及配套服务在管项目大部分来源于关联方开发、建设的项目，公司独立拓展的项目占比较低。公司在确定募投项目之前进行了谨慎论证，但在项目实施过程中，可能出现因公司独立拓展项目能力有限导致募投项目效益不达预期的风险，同时亦可能出现宏观政策和市场环境发生不利变动、行业竞争加剧等不可预见因素，从而导致募投项目无法产生预期收益的风险。

　　公司管理项目主要采用包干制的物业收费结算模式。由于包干制是业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担的收费方式，若公司收取的物业管理费金额不足以弥补开支，公司无权向业主收取有关不足额部分。

　　虽然公司通过不断完善服务水平和提高服务效率来有效控制成本，并积极开展增值服务增加收入，但公司经营项目仍然存在亏损风险，从而可能对经营业绩造成不利影响。

　　截至2023年9月30日，发行人应收账款账面余额为9,398.55万元，账面价值为8,871.49万元。2023年1-9月受发行人收到回款速度减慢等影响，最近一期经营活动现金流量净额为-680.30万元。发行人主要客户均为房地产开发商、写字楼租户和物业业主，若下业政策或者下游客户经营情况发生重大不利变化，则存在因部分应收款项无法收回而发生坏账损失的风险，并可能因困难影响正常的生产经营。

　　2015年，公司通过发行股份及现金支付的方式购买巴士科技100%的股权，交易对手约定2015年、2016年和2017年巴士在线科技有限公司实现经审计的归属于母公司股东的净利润不低于承诺数，否则应按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。截至本募集说明书签署日，补偿义务人邓长春尚未履行其股份回购补偿义务，中麦控股有限公司及王献蜀尚未履行其股份回购补偿义务或现金支付义务，公司存在重大资产重组业绩承诺补偿的兑现风险。

　　公司因 2017年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告存在虚假记载行为于 2020年 4月受到中国证券监督管理委员会浙江监管局的行政处罚。若后续投资者以虚假记载为由起诉公司，公司则可能面临赔偿。

　　物业管理公司为关联地产公司提供标准化、专业化的物业管理及配套服务，系物业管理服务行业的经营特点。目前公司物业管理服务业务主要来源于关联地产公司开发、建设的项目，如果关联地产公司的经营发生重大变化，可能对公司持续盈利能力造成不利影响。

　　第九条、第十条、 第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十 条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意见第 18 号》

　　《巴士在线股份有限公司与上海天纪投资有限公司之非 公开发行股份认购协议》

　　2020年 12月 31日、2021年 12月 31日、2022年 12月 31日和 2023年 9月 30日

　　通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序的活动

　　客户向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式

　　在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支出，结余或者不足均由客户享有或者承担的 物业服务计费方式

　　物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项 服务，如家政服务、社区商业、室内维修服务等

　　通过线上到线下资源的整合，以社区生活场景为中心， 以线下服务为基础，构建用户与商家、上门服务提供者 之间连接的平台

　　Software as a Service 的简写，即通过网络提供的软件服 务，专为网络交付而设计，可便于用户通过互联网托管、 部署以接入信息服务

　　又称挡车器，是专门用于道路上限制机动车行驶的通道 出入口管理设备，现广泛应用于公路收费站、停车场系 统管理车辆通道，用于管理车辆的出入

　　由于 2021年 6月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务 100%股权无偿赠与公司，形成同一控制下企业合并，为使相关财务数据具备可比性，本募集说明书中 2020年的相关财务数据为模拟合并报表数据，即假定报告期期初即已经合并了中天美好服务。本募集说明书中部分合计数与各明细数直接相加之和在尾数上的差异系由四舍五入造成。

　　办公地址：浙江省杭州市上城区之江路 1300号中天钱塘银座 4层 419室 电话

　　公司邮箱：br>

　　经营范围：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。

　　截至 2023年 9月 30日，发行人总股本为 292,538,575股，发行人股本结构如下：

　　截至本募集说明书签署日，发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系图如下：

　　截至本募集说明书签署日，天纪投资持有公司 60,013,002股股份，占公司总股本的 20.51%，为公司控股股东。

　　实业投资，资产管理（除金融业务），投资管理，企业购 并，附设分支机构。

　　截至本募集说明书签署日，楼永良直接持有中天控股 22.81%股份，通过浙江建众投资咨询有限公司间接控制中天控股 21.60%股份，直接和间接合计控制东天纪投资为中天控股的全资子公司，中天控股通过天纪投资控制发行人 20.51%股份，楼永良通过中天控股间接控制发行人 20.51%股份，为发行人的实际控制人。报告期内，发行人的实际控制人未发生变化。

　　实际控制人楼永良的基本情况如下：楼永良先生，1954年 1月出生，EMBA硕士，高级工程师，中国籍，无境外永久居留权。1983年 1月至 1987年 9月，任浙江省东阳市第二建筑工程有限公司经营科长；1987年 10月至 1993年 5月，任东阳市建筑安装工程有限公司副总经理兼上海工区主任；1993年 6月至 1996年 11月，任东阳市建筑安装工程有限公司总经理、党委书记；1996年 12月至2000年 12月，任中天建设集团有限公司董事长、总经理；2001年 1月至 2006年 11月，任中天建设集团有限公司董事长、总裁；2006年 11月至 2019年 5月，任中天控股集团有限公司及中天建设集团有限公司董事长；2019年 5月至今，任中天控股集团有限公司董事长、CEO。

　　截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人直接控制的主要其他一级企业基本情况如下：

　　实业投资，投资管理，企业管理咨询，房地产开发经营，健康管 理（不含诊疗服务），养老产业投资。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　楼永良直接持有中天控股 22.81%股份，通过浙江建众投资咨询有 限公司间接控制中天控股 21.60%股份，直接和间接合计控制中天 控股 44.41%的股份，且楼永良担任董事长、CEO，系控股股东及 实际控制人

　　截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人控制的上市公司为湖北华嵘控股股份有限公司，具体情况如下：

　　截至本募集说明书签署日，发行人控股股东、实际控制人股份不存在司法冻结情形。

　　公司的经营范围为：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

　　报告期内，公司主营业务发生了变化，公司处置了原有微电声业务，2021年 6月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务 100%股权无偿赠与公司，中天美好服务的主营业务为物业管理服务。本次赠与完成后，公司的主营业务变更为物业管理服务。

　　目前公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理及配套增值服务、案场服务两大类，具体介绍如下：

　　公司为住宅类和非住宅类的客户提供相关物业管理服务，服务内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为秩序维护、环境保洁、停车管理、绿化养护等；专业化配套的增值服务主要为综合管理、工程维护、社区商业、社区文化、家政服务、车位经纪等依托传统物业管理开展的配套业务。

　　目前公司服务对象主要包括住宅、商业写字楼等，业务区域以长江三角洲地区为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。

　　公司为房地产开发商在其售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。

　　公司案场服务的主要对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等。案场服务项目合同时长通常为一年，按月结算，定期进行考核。

　　公司在案场服务方面建立了自身的服务标准体系，客户可以根据项目规模、定位、费用预算选择合适标准搭配。

　　（GB/T4754-2017），公司所处行业名称为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。

　　根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督。

　　根据《物业服务收费管理办法》，国家发展和改革委员会会同中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于 2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业服务企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其业务范围包括：经政府有关部门批准或委托，参与物业管理行业法律、法规、行业标准，以及宏观调控、产业政策、行业发展规划、行业准入条件等研究制定，开展诚信管理和从业人员水平评价。积极向政府部门反映行业和会员诉求，提出行业发展和立法等方面的意见和建议等。

　　鼓励社会力量参与提供基本养老服务， 支持物业服务企业因地制宜提供居家 社区养老服务。

　　到 2025年，基本构建起网格化管理、 精细化服务、信息化支撑、开放共享的 智慧社区服务平台，初步打造成智慧共 享、和睦共治的新型数字社区，社区治 理和服务智能化水平显著提高，更好感 知社会态势、畅通沟通渠道、辅助决策 施政、方便群众办事。

　　鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮 零售、美容美发等生活性服务业；推动 社区物业设备设施、安防等智能化改造 升级。集约建设智慧社区信息系统，开 发智慧社区移动应用服务，加速线上线 下融合。

　　《国务院办公厅转发国家 发展改革委关于推动生活 性服务业补短板上水平提 高人民生活品质若干意见 的通知》

　　鼓励有条件的物业服务企业向养老、托 育、家政、邮政快递、前置仓等领域延 伸，推动“物业服务＋生活服务”，提 升消费便利化、品质化水平

　　推进数字家庭系统基础平台与智慧物 业管理等平台的对接，完善标准体系建 设。

　　《中华人民共和国国民经 济和社会发展第十四个五 年规划和 2035年远景目标 纲要》

　　以提升便利度和改善服务体验为导向， 推动生活性服务业向高品质和多样化 升级，加快发展健康、养老、托育、文 化、旅游、体育、物业等服务业，加强 公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖 全生命期的各类服务供给

　　明确物业服务企业开展养老、家政等生 活性服务业务，可依规申请相应优惠扶 持政策

　　鼓励支持房地产企业与养老、医疗、教 育、旅游等产业渗透融合，推进住房租 赁规模化专业化，鼓励和引导民营物业 企业向生活服务全产业链综合服务转 型。

　　《物业管理条例》中华人民 共和国国务院第 379号令 （2018年 3月修订）

　　规范物业管理活动，维护业主和物业服 务企业的合法权益，改善人民群众的生 活和工作环境。

　　规范前期物业管理招标投标活动，保护 招标投标当事人的合法权益；规范业主 大会的活动，保障民主决策，维护业主 的合法权益。

　　物业管理企业向业主提供服务，应当按 照本规定实行明码标价，标明服务项 目、收费标准等有关情况。

　　政府价格主管部门制定或者调整实施 行政府指导价的物业服务收费标准，对 相关物业服务企业实施定价成本监审。

　　加强对住宅专项维修资金的管理，保障 住宅共享部位、共享设施设备的维修和 正常使用，维护住宅专项维修资金所有 者的合法权益。

　　《国务院关于修改部分行 政法规的决定》中华人民共 和国国务院第 666号令

　　删去《物业管理条例》中关于物业管理 职业资质的第三十三条、第六十一条。

　　《国务院关于第三批取消 中央指定地方实施行政许 可事项的决定》（国发 〔2017〕7号）

　　取消物业服务企业二级及以下资质认 定取消审批后，住房城乡建设部要研究 制定物业服务标准规范，通过建立黑名 单制度、信息公开、推动行业自律等方 式，加强事中事后监管。

　　《国务院关于取消一批行 政许可事项的决定》（国发 〔2017〕46号）

　　取消物业服务企业一级资质核定取消 审批后，住房城乡建设部通过以下措施 加强事中事后监管：1．加快完善物业 服务标准和规范。2．充分发挥物业服 务行业组织自律作用。3．指导地方加 强对物业服务企业的监管，畅通投诉举 报渠道，推行“双随机、一公开”抽查 及时查处违法违规行为。4．建立物业 服务企业“黑名单”制度，推动对失信 者实行联合惩戒。5．推动与相关政府 部门的信息共享，加强企业信息备案管 理。

　　各地不再受理物业服务企业资质核定 申请和资质变更、更换、补证申请，不 得以任何方式要求将原核定的物业服 务企业资质作为承接物业管理业务的 条件。加强物业服务行业事中事后监 管。

　　《国务院关于修改和废止 部分行政法规的决定》（国 务院令第 698号）

　　结合浙江省实际，规范物业管理活动， 维护业主和物业服务企业的合法权益。

　　加强物业专项维修资金的管理，保障物 业共有部分、共有设施设备正常使用。

　　规范物业项目承接验收行为，维护业 主、建设单位和物业服务企业的合法权 益。

　　对依法设立、在本省行政区域内从事物 业服务活动的企业实施信用信息管理。

　　鼓励支持房地产企业与养老、医疗、教 育、旅游等产业渗透融合，推进住房租 赁规模化专业化，鼓励和引导民营物业 企业向生活服务全产业链综合服务转 型。

　　《杭州市物业维修基金和 物业管理用房管理办法》 （2012年 5月修订）

　　规范物业维修基金的缴纳、使用和管理 以及物业管理用房的配置、使用和管 理。

　　为进一步规范我市物业服务收费行为， 保障业主和物业服务企业的合法权益， 促进物业管理行业健康发展。

　　规范物业服务企业退出项目管理的活 动，维护当事人的合法权益，做好项目 管理的衔接工作，保持业主正常生活秩 序。

　　规范专项维修资金的使用和管理，充分 发挥专项维修资金的作用，切实解决房 屋维修难问题。

　　物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理行业已有超过 150年的发展历史，但在中国依然属于新兴行业。20世纪 80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生。

　　从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业大致经历了三个发展阶段，分别是起步探索阶段（1981-1999年）、整合规范阶段（2000-2013年）以及从 2014年至今的多元化发展阶段，行业步入快速化、全产业化的发展阶段。

　　历经 40余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。近年来，全国各地相继出台相应的法律规范，协助物业管理行业走向良性发展的道路。

　　经过 40余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能化等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展。

　　物业管理行业是房地产业综合开发的延续和完善，是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关，因此受到国家产业政策的鼓励和支持。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理行业提供了良好的政策环境。

　　2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

　　2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。

　　国家产业政策的支持为物业管理行业的发展指明了方向、促进了物业管理行业向高品质持续发展，给物业管理行业创造了产业发展的良好机遇。

　　中国指数研究院数据显示，过去十五年（2007-2021年），我国城镇化率由45.89%稳步提升至 64.72%，城镇化进程的快速推进及城市空间的急速扩大，带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。

　　此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。从国际经验来看，人均 GDP超过 3,000美元时，居民消费结构将发生转变，服务性消费占比提升，耐用消费品需求增速放缓。根据中华人民共和国国家统计局数据，2022年我国城镇居民人均可支配收入为 49,283元，较上年增长 1.90%。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。在此背景下，高品质的物业管理服务受到越来越多客户的青睐。

　　根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019年末行业整体基础物业管理面积约 300亿平方米，至 2030年行业整体基础物业管理面积有望达到 560亿平方米；2019年行业整体收入规模约 1万亿元，至 2030年有望达到 2.5万亿元。

　　中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额约为 7.83%，2021年百强企业市场份额首次超过 50%，达到 52.31%，较 2007年增长超过 44个百分点。

　　虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中，行业集中度明显提升。

　　党的十九大报告指出，“支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业”。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为，在完成传统物业服务的基础上，使物业管理向城市社会管理、公众资产管理的方向延伸，满足社会公众对美好生活的需求。

　　近年来，在整个物业行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念，以诚信服务为基石，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入。

　　物业服务已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块，目前已经成为全社会重要的民生行业，关系到人民群众美好生活愿望的实现，行业价值达到了新高度。 物业管理行业价值成长示意 同时，物业企业从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，比如通过社区服务平台，为业主提供蔬菜生鲜配送等日常生活物资配送服务。

　　物业服务企业一直积极借助科技进步及应用的普及来提高管理能力、提升服务品质、降低管理成本，并成功取得新进展。例如，通过积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。

　　通过深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率等。

　　物业服务企业天然具备贴近居民生活的属性，在科技进步和服务理念提升的引领下，物业服务企业开始更多地参与居民生活的方方面面，形成创新商业模式，如社区传媒、社区电商、社区零售、家政服务、房屋租售、房屋装修、组织业主旅游、社区养老、社区托幼服务等。这些创新业务拓展了物业服务的边界，给物业服务企业带来了增值服务收入。

　　随着生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌优势的物业服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。优质品牌价值的物业服务企业往往是在不断高标准、高质量满足客户各方面需求的基础上积累起良好的口碑，获得客户的认可，同时强大的品牌影响力亦可为企业带来较强的市场拓展能力和较高的物业服务费及续约率。因此，具有品牌影响力和服务质量高的物业服务企业具备更强的市场竞争力，这就使得品牌成为了物业服务企业坚实的壁垒，有力的保障了企业自身市场占有率的稳定及业务拓展能力的逐步提升。

　　物业服务企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，并有效控制运营成本。

　　现代物业管理行业正在向专业化转型，业主对物业服务企业的服务需求逐步提升，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业服务企业发展的重点，也成为物业管理行业壁垒之一。

　　物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》（2019年）中，归属于鼓励类第四十二项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。近年来，国家对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。

　　2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

　　2021年 3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。

　　根据国务院出台的《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第 698号）及住建部下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。取消物业服务企业资质，改行政审批为事中、事后的行业自律监管，这将进一步助推市场的灵活发展。

　　处于城市化进程发展较快的阶段。我国的城镇化率已从 1980年的 19.40%提高到2021年的 64.72%。2022年 7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确我国仍处于城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强。